贾波，德必集团（股票代码：300947）董事长。国内首家在创业板上市的文科创产业园区运营商。

　　财经早餐特邀贾波先生做客《名人早餐会》栏目，与财友们分享文科创园区未来发展趋势、德必集团轻公司生态圈理念、数字化变革及“碳中和”背景下机遇等。

　　贾波，这位来自山西晋南的创业商人，打造出国内首屈一指的致力于文创、科创企业发展的服务商——德必集团，项目遍及中国上海、北京、广州、成都、江苏等一线城市和重点城市；国际布局美国硅谷、意大利佛罗伦萨等地。十五载发展终成中国文创龙头企业，于2021年初成功上市。

　　德必集团率先推出“轻公司生态圈”发展战略，从2016年开始打造wehome智能园区管理系统，现已覆盖200多万平米的园区空间，为企业用户提供高效服务，给现代办公带来品质提升。

　　不止如此，锐意进取的贾先生和他的德必集团依然在求索，树立文创园区服务产业第一股品牌旗帜，发掘种子公司孵化器股权投资新路径，力图建设中国第一个“碳中和产业园”……

　　财经早餐：园区运营与收租服务的物业管理到底有什么不同？德必易园如何定位自己？

　　贾波：物业服务，顾名思义是以物为主。主要是保安、保洁、设备维护、工程维修，保证物业的正常经营管理，此外适当做一些客户服务。物业管理公司大部分是to C，而德必园区运营服务是to B。德必园区内有几千家公司，把这些文创、科创企业招进来，为他们做好服务，从注册、税收优惠，到组织各种活动、讲座，都是为了帮助企业更好地发展。同时做好政府和园区企业对接的交流平台。

　　德必集团的物业管理都由自己的物业公司承担，园区物业大部分是24小时办公，专门的物业公司不一定愿意做这么繁琐的工作。德必的目标是让园区企业更好，园区创业公司的需求，就是德必的需求。每周会举办1到2次社群活动，比如VC的风险投资沙龙。这一切都是为了一个目的——让园区企业创业更容易，让白领生活更轻松、更愉快，让企业更专注地创业。

　　财经早餐：作为一家在文科创园区运营细分赛道中的领军企业，德必从成立到上市这十几年，顺应行业趋势，做出了哪些重要的战略调整？

　　贾波：我们从2006年开始做园区，那时候，文创产业这个词，可能99%的中国人还非常陌生。上海走在全国的前列，很早就提出要发展文化创意产业，当时还不叫文化创意产业，叫“创意产业”。

　　贾波：还没有提到文化。2012年以后，国家提出大力发展文化产业，后来衍生为文化创意产业。上海是一个轻工业城市，90年代末，大量城市工厂倒闭或者闲置。我们研究之后发现，世界各国的城市发展最终都是以城市更新和存量资产的运营、改造为主的。于是我们在2009年成立了中国第一个“城市更新研究院”，开始系统化的研究。作为最早提出和践行“城市更新”概念的企业之一，当时我们更多是专注于把老厂房改造为文创园区。上海提出“2.5产业”来发展这种生产型服务业，也就是文化创意产业。在发展的过程中，我们发现也有些科研院所，甚至一些五星级酒店有资产闲置的现象。所以我们后来又改造了一些商场、酒店和科研院所，把它活化、更新，然后注入新的产业。新的产业给建筑带来新的生命，又带动了周边社区的活化，解决了就业，又增加了新的税收和产业，赢得了政府和老百姓的支持。

　　2015年以后，上海又提出要建造中国领先的科创中心，所以我们逐步加大对科技、科创的引进。2016年，我们在美国硅谷做了科技园区，非常成功，也帮助引进了一些新的技术、新的人才。如果不是疫情的干扰，在美国第二个项目应该已经落地了。

　　2014年，在政府指导下，我们在意大利的佛罗伦萨打造了中国在欧洲的第一个文化产业园，促进了两国设计、文化和时尚领域的交流，也帮中国企业在当地招聘了一些高端人才、收购兼并了一些企业，同时还帮助欧洲尤其是意大利的企业进入了中国市场。德必也对一家叫“博埃里事务所”的欧洲著名建筑设计事务所进行了投资，成为他的股东并帮其在中国发展业务。

　　财经早餐：按地区分类，德必2020年上海地区贡献收入占比超过70%。说明全国化布局还有很大的潜力和红利，哪些地区未来将成为德必业务发力的重点？

　　贾波：德必原来专注在上海发展，后来在杭州，打造了上海以外的第一个园区。此后在北京、苏州、南京、成都、长沙、西安、武汉、厦门等地均有布局，最近还在讨论广州和深圳的布局。应该说，德必在一线城市已经初步完成第一轮布局，未来还会在新一线和二线城市发展。

　　贾波：不叫渠道下沉，是因为客户有需求。未来会进入到如珠三角、长三角等二线城市地区。例如，苏州虽然不是省会城市，但经济十分发达，近年国家提出高质量发展以后，苏州一手抓制造业的同时，也提出要大力发展设计产业，包括创意产业、旅游产业等。这对德必来说是一个重大机遇，在苏州原有园区基础上，接下来会加大规模发展。类似这样准一线城市和强二线城市，德必会迅速进入。南昌也出现了很多机遇，我们正在沟通；宁波政府非常鼓励文化创意产业，注重科技产业发展。在得到当地政府大力支持的情况下，我们也会逐步进入这样的城市。

　　德必大部分园区都在北京、上海等一线城市，这些城市是很多企业的总部。有一家业内比较领先的CRM企业，他们提出“全国子公司的办公场所是否可以全部委托德必？”找办公室、装修、和政府对接、招聘、户口等一系列问题都很复杂，而德必则是提供一揽子计划，成建制、成批量帮企业解决集约化问题。另一种角度讲，德必成了企业的外部行政总部，或外部政府事务部。对德必而言，有了大客户就能稳健发展，服务也能更加深入，可以为企业提供更多定制化服务。经过十多年的发展，越来越多的老客户成为了德必的战略级长期客户。

　　甚至一些营销公司也找我们，因为德必园区有几千家公司，他们可以到各个园区里去做宣传、营销，我们组织了各个园区企业的市场总监，让营销公司去做培训。慢慢的德必就变成了to B服务企业的渠道，中小企业希望能省时省力地找到靠谱的合作伙伴，德必就起到了筛选和把关的作用。

　　我们一直强调，德必一定是做“轻公司生态圈”（SmartCircle）。轻资产主要靠人脑、靠创意、靠专利、靠流量、靠技术，而不是靠买地、投资、买大量设备，不是重资金投入。有一个客户叫虎扑网，当时给我的印象很深，几个大学生穿着拖鞋、大裤衩开始创业，最后成为体育领域很优秀的企业。

　　这些企业靠什么？靠自己的智慧、创新、创意，而我们就服务这样的企业。我们整个公司的人员结构、服务结构、战略合作伙伴的搭建、和我们长期合作的风险投资方，包括现在打造的智慧园区系统，都是为这群人服务。德必园区有一家创始团队都是90后的叫拉面说的企业，创业仅3年多时间，在我们园区换了三次办公室，刚开始的时候仅100多平方米、4名员工，现在经过几次融资，去年销售额已经达到了六个多亿。园区里这样的企业很多，特点是高学历、年轻、有活力、有创新精神。

　　贾波：主要是电脑、电灯、空调，既没有高能耗，还高附加值。传统的拉面几元钱一盒，拉面说却可以卖十几元甚至二十几元一盒，这就是新消费、消费升级，口味更好、更健康，和文创相融合，更迎合新一代年轻人和中产阶级的消费观念。中国人从赚微利的、靠流汗赚钱慢慢转变成了赚头脑的钱，这也符合国家的高质量新时代发展道路。

　　财经早餐：德必当前所从事的文创园区经营行业规模有多大？行业的核心竞争能力是什么？

　　贾波：从几个角度来分析，全中国写字楼将近30亿平方米。简单估算每平方米每天收费一元，一年是1万亿的园区租金，大城市远不止一元，再加上物业管理等费用，至少是几万亿的市场。

　　任何一个行业都要按终局思维来考虑，这个行业10年、20年、30年后发展到成熟稳定阶段，最终是怎样的情况？我们认为这个市场很像40年前的连锁酒店行业，当时没有连锁酒店品牌，大家觉得住哪个酒店都差不多，但事实上，慢慢的大家发现需要有一个品牌，因为品牌代表着专业化、质量、信用，上游的业主方也希望找品牌化的企业进行合作。

　　对德必来说，有了品牌，获取上游业主资源也能合理降低成本，长期规模化发展还能大幅降低供应链采购、运营成本。且连锁化、规模化后，互联网IT平台就可以持续投入，而IT平台数字基础设施的投入还可以大幅降低运营成本，降低的成本又可以反哺给客户。

　　这符合各方的利益，在这个过程中每一方都受益。因为品牌化、连锁化，客户就愿意为此付出一定的溢价，找到可信的品牌企业，获得强大服务网络、系统化的一站式解决方案，我们就可以合理地赚取利润；业主方找到靠谱、有经验、有规模的品牌公司；对园区企业服务商、政府也受益，因为企业的相对集约化也意味着这个行业的规范。总体来讲，整个社会都受益。对这个行业而言，再经过10年到20年的发展，未来一定会有若干个品牌企业，我估计5家到10家，最多20家，大概会占有市场30%到50%。

　　这个行业高度分散，如果按30亿平米左右的写字楼和园区面积来计算，中国没有任何一家企业的规模占比超过0.1%。德必希望通过10年到15年的发展，市场占有率能达到1%。“十四五”是德必上市后的第一个发展机遇期，我们会在各个重点城市进行大规模发展，包括和同行业优秀友商进行合作、收购、兼并、合资、参股或者控股，希望经过5年的发展后规模能够有非常大的提高。

　　财经早餐：这种规模化的扩张，主要是采取并购还是加盟合作？哪一种方式在未来会成为德必的主要选择？

　　贾波：多种方式都会选择。其实这个行业线年以后，国家开始鼓励打造文创园，线个文创园区，而近几年已经有几万个。德必比较有幸发展较早，成为行业内屈指可数的上市公司，上市后也会通过收购、兼并或者合作来进行发展。特别是现在已经有国有园区委托德必管理。财经早餐

　　一个企业好不好，首先取决于能不能挣钱。企业的定位就是解决就业和交税，如果企业不能挣钱，就意味着交税、发工资、就业等问题都无法解决。客户用钱进行投票，企业好是根本，若企业不好，客户就不会持续用钱投票，因此好企业和赚钱不矛盾。财经早餐

　　大家对这个行业不了解，我们公司账上有十几亿的现金，年净现金流入超过几亿，几乎没有负债。我们的“负债”主要来源于两个方面，第一，客户交付押金后，这笔资金就变成了负债；第二，国家出台了新租赁准则，如年租金1000万的房，20年共两亿租金，以前是按照每月100万进入我的账户，现在变成了合同签约后，20年的负债全部折算到了今天，等于我今天租出一个房，时间20年，明天早上财务报表就显示我多了20年的负债，这就反馈在了德必今年一季度的财务报表上，但是实际上业务没有丝毫的变化。而我的下游客户，租房3、5年，却只能记录他未来3年5年的资产进入我们的账户，从而导致账面出现了很大亏损。

　　相信大部分中小投资者未来对准则、行业会有更清晰的认识，其实德必的盈利能力、负债都没有什么变化。

　　比如租房5年、10年后，因为我们经营不善要退租，按照合同上的清楚记载的条款，只需要赔偿三个月押金，再加上我们不可移动的装修部分款项。其实责任范围有限，并非要求赔偿未来20年的房租。更重要的是这个行业创业板上市公司只此一家，大家没有对比的指标。就如同当年腾讯刚上市，市值很低，也就几十亿港币，后来随着多年的发展，大家慢慢理解，这种价值才上涨到如今的市值。

　　以前德必做的是to B服务，我们更多的是关注如何和客户服务以及沟通。对于如何与投资人、股民沟通的关注度不太高，更偏向专心发展业务。但是上市后我们有了一种感悟，我们是个公众公司，需要关注和投资人的沟通了。

　　：公司当前的现金流还是相当充裕的，账面余额有十几个亿，其中包括上市募资的六个多亿。募投项目其中之一是在长沙，疫情期间连投资带招商大约花费8个月，就实现了99%的招商，效益远高于早期募投项目的说明，这在未来的财务报表上会有相应说明。在西安的募投项目也已经启动，比原计划提前。同时在上海的一些老园区升级改造，以及智慧园区的部分投资，都在按计划稳步推进。

　　：我们的用户群体特征，首先是高学历，现在园区企业国内研究生以上学历、海归至少占比40%到50%。其次是高知识，如依图科技，是最早一批被美国制裁的中国科技公司之一，就是在我们园区创业。此外文创企业和科创企业略有不同，科创企业规模偏大，但文创企业规模相对较小，如一些影视、体育、广告、媒体公司，规模不大，但附加值高。前段时间我去拜访一家杭州东溪易园的客户，员工只有20多人，但一年营业额将近一亿，毛利率高达80%。这个公司就是专门做腾讯英雄联盟大会类似的项目，一单可能几百万到上千万，主要的价值创造来源于头脑、创意方案。

　　年轻人有强烈想要交流的愿望，所以我们就举办了各种活动，茶话会、健身会、运动会，甚至还有相亲，大城市谈恋爱是个问题，所以我们专门举办了一个叫转角遇到爱的相亲活动，促进公司间的交流，此外高层之间也经常搞CEO沙龙。他们的另一个特点，就是会把主要精力放在公司业务上，不太擅长和政府打交道，所以德必也会促进政府职能部门同他们进行交流。政府希望了解企业的发展和需求，但单个中小企业组织起来不方便，以这种方式把大家组织起来会更高效。政府的部分部门每周集中进行一站式服务。对政府来说，改善了营商环境；对园区企业来说，服务配备到了身边，足不出户就可以享受到政府的很多服务。

　　园区配备了篮球场、健身房、澡堂、食堂，都是为白领考虑，他们脑力活动压力大，需要放松，激发活力。德必就是以人为本，根据客户的特性来设计服务。我们有一个设计院，专门为德必客户服务，和一线的客户频繁互动，随时了解和预判客户的需求趋势。同时还有一个智慧园区的高科技公司，把科技和园区连接在一起，更高效地在园区里创造人和人、人和自然之间的交流。

　　好的工作环境，如采光、通风、色彩、色调、层高、结构、空气流通性、人和人之间的交互，可以提高一个人

　　30%到40%的工作效率。如果雇用100名员工，在好的工作环境里，可能相当于130名到140名员工；而在差的工作环境，可能工作效率只相当于70名员工，差距将近一倍。这也是为什么谷歌、苹果等世界一流公司高度重视工作环境打造的原因。小公司可能没能力去打造，而德必就起到这样的作用，把世界一流企业的最新研究成果，结合中国特色，结合德必的产品和服务，让中小企业也能享受优质的工作环境。我们正在邀请一位知名作家帮我们著作一本叫《空间也是生产力》的书，讲述空间和人的关系，空间如何为公司、为人、为城市赋能。这里有一个细节，比如我们正在办公室里面专注工作，这时候旁边同事的电话响了，打断了你的思路。心理学有个实验表明，思路被打断后大约需要20分钟进行缓解调节，之后才能重新进入极度专注的状态。而一个人在办公室里每天要被打扰几次？所以工作环境必须设计好，什么场合让人去打电话，打电话时能否隔音，这些设计都很重要。

　　如果一栋楼炸掉以后重新建，需要消耗很多资源、材料，但我们去做一些微更新和微改造，实际上是以最小代价、最低投入、最少能源消耗来达到目的。火狐电竞我们最近正在同一些知名科技公司接洽，研究园区和太阳能一体化发展。例如，在玻璃上贴光伏膜，在屋顶上用太阳能发电，如果风力足够，在面积较大的园区内部还可以设立风能发电设施。希望能够尽早在德必园区里建设中国第一个

　　“碳中和园区”，做到发电自给自足。这是一种循环经济，人的体重也是一种能量，走路也可以发电。国外有靠走路发电的技术，我们科技中心也在和很出色的相关公司进行合作，探索城市中心碳中和园区的可能性。

　　：我们把业务分成三部分。第一部分是园区的运营服务，目前租金和物业费收入占较大比例；第二部分是智慧园区和深度服务，虽然智慧园区当前发展很快，收入也迅速增长，但是在整个营收中暂时占比不多，长期来看，10年后会达到三三开的比例；第三部分是风险投资收益，风险投资主要包括两类，一类是对园区客户to B服务有重要支撑作用的猎头、人力资源服务，另外一个是投资园区内优质企业。

　　园区内部的优质企业，如美团点评，早期在园区里完全具备投资机会的企业，当下园区里同样优质的企业非常多。不同于前两年放缓投资节奏，未来我们会合理投资一些园区内的优质新兴企业。德必投资他们存在信息优势，因为我们拥有企业的部分数据系统，例如考勤、人数增减、用电量、加班情况以及客户信用等。此外还掌握一些基础数据，包括停车情况和上下班时间，可以通过停车数量的增减判断员工的经济条件是否提高。我们平时提供服务较多，因此对企业的了解较深入，能够看到每家企业的变化，在企业发展过程中，可以及时发现一些快速成长的优秀企业，在较早阶段进行投资。

　　很多企业也愿意被我们投资，因为存在协同效应。德必是一个基于园区的服务平台，本质上不是做园区，而是做基于园区的 to B科创企业服务平台。一旦企业来合作，就能为其导入资源，因此园区企业对德必的投资基本是抱着比较接纳的态度，这种互助性质的投资也有助于建设园区的良好生态。

　　近年对投资的专业化要求越来越高，我们和这些基金的关系，是从园区企业中向第一类和第二类源源不断地提供投资项目源，他们对这些企业进行专业化判断，我们再进行合理跟投，我们更愿意和某些在专业领域有判断力的基金机构形成良好互动生态。

　　第一你能为对方带来什么？第二你到底有没有价值？第一，德必一定要坚持在服务、空间设计、深度服务和配套关系等方面和客户形成更紧密的联结，真正为客户创造价值；第二，德必也要为国企或是资产方带来价值，我们经营得越好，资产越能增值。

　　我们同大量的优秀国企长期合作，术业有专攻，理性的资产方或是国企愿意和优秀的专业机构长期合作。专业化的理念越来越被社会接纳，所以德必的自我定位是——做好政府改革的探路者，同时也做好国企的配套者和服务者。目前德必同国企和资产方的合作整体比较愉快。另外，当前国家倡导混改，因此德必也和很多国企成立了合资公司，比如首都农业集团、上海服装集团、四川报业集团、南京旅游集团等。一方面我们能够发挥专业化、精细化的体制优势和人才优势，另一方面又能发挥国际资源优势和政策优势。

　　目前我们处在新一轮的重大发展机遇当中。原来德必主要做老厂房改造和旧建筑改造，现在逐步扩展到甲级、乙级写字楼。以长沙项目为例，整个长沙市甲级写字楼的空置率高达40%以上，但是德必的园区从改造、运营到招商都十分成功，从开工到完工仅耗时8个多月，园区里就招进数十家高科技公司，实现了99%的出租率。能做到这一点，是因为对目标人群的深入分析和深度服务，在长期锻炼中形成的组织能力和资源累积，使德必能够帮助一些中小企业解决难题，特别是扩张迅速的公司，其组织能力还不能同步跟进，更需要我们的帮助。

　　既能够做到以客户为中心，同时让企业的组织能力随着业务发展而同步发展。对我们企业的客户而言，创业一定离不开办公室。但是选择办公室不是简单地找一个空间，而是要分门别类地挑选：当地营商环境怎么样，业态是否集聚，客户和人才是否方便找到你，你是否方便找到客户，办公室的空间环境和色彩，能不能创造员工和员工、公司和客户之间高频交流的机会？

　　“风水”，“风水”其实就是环境对人的影响，取决于是否让人开心、舒服、有活力。如果让人焦虑、压抑、郁闷，那就不是好“风水”。在我看来，选对一个好的办公室，就成功了三分之一了。