在开始讲这部分之前，首先给大家讲几个在投资圈用的比较多的名词，房地产专业的朋友们应该都非常了解。

　　我在这里列举了主要的几类，包括住宅用地、商业用地、科研用地、教育用地和工业用地，在这五类土地里面，商业价值最高或者房产开发企业最感兴趣的就是我标蓝的住宅用地。

　　容积率：容积率是用来衡量一个项目可建设体量能力的指标。我们在获取一个项目后，项目总用地面积就固定了，此时容积率越大，计容建筑面积越大，可售货量就越多；反之，容积率越低，可售货量越少。

　　下面我简单的罗列了一下，在不同的业态下面，容积率的不同要求。作为一名合格的地产从业人员，应该对不同容积率所对应的项目业态布局有一个快速清晰的认知。

　　说明这个土地已经有其他公司或者个人从政府手里面取得，我们现在是从他的手里获取的土地，土地经过了两次转手，所以我们把它叫做二级市场或者二手项目。

　　国有经营性土地使用权出让采取招拍挂制度可使土地交易更加公开、透明，土地成交价格更加合理，减少人为干扰因素，也杜绝了腐败的产生。招拍挂也是目前土地获取方式中最简单、最直接、最高效的一种土地获取方式。

　　流程：发布挂牌公告，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时出价结果确定使用者。

　　流程：发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定。

　　勾地：对于合作方具备区域或者产业优势，且与政府签订勾地协议的项目，双方共同成立项目公司，通过公开出让，取得项目地块。

　　因为勾地是在土地正式挂牌出让之前，如果某个企业对某个地块特别感兴趣，那么企业就可以向政府表明购买意向，并且承诺支付一定的土地价格。

　　通过招拍挂获取土地之前，有可能需要交纳保证金，这种出让方式一般都出现在相对来讲市场行情不是特别好的时候。因为如果市场行情特别好，政府其实是不愿意给企业进行勾地的。

　　市场行情好，政府根本就不愁土地的拍卖，完全可以通过拍卖的形式，把土地的价格做到最高。

　　只有当市场行情不好，土地不好卖或者卖不出去的时候，政府才愿意和企业签订协议。

　　一二级联动：对于合作方完成一级开发的项目，双方共同成立项目公司，通过公开出让或者协议出让（部分旧改项目）取得项目地块。

　　一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平，使得政府能将土地供应给用地单位的阶段；

　　通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩转区域的全部土地。除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是一二级联动模式的核心以及最终利益述求。

　　三旧改造的话呢，顾名思义就是旧城镇改造，把旧厂房或者仓库改造，以及城中村改造。

　　(1) 一般这种三旧项目，它都处于城市的中心区，相对来讲商业价值比较高，升值空间比较大。

　　(3) 获取周期比较长，可以赚取土地的溢价，也可以作为公司长期的土地储备。

　　①政策变动性比较大，因为政府领导换届以及政府的财政问题，都有可能影响片区的改革方向。例如村领导的换届，也会直接影响旧改合作的效率和改造的进度。

　　②交际会比较难，因为签约率会比较低，钉子户会比较多，拆迁难度比较大，交地时间会比较长。

　　土地使用权转让这种方式其实是二手项目里面最为常见的一种，它是指直接从原土地使用权人的手中，通过国有土地使用权转让的方式来获取土地。

　　1. 原土地使用权人必须要缴纳土地出让金，必须是已经缴纳土地出让金，而且已经取得了国有土地使用权证。

　　2. 投资额（不包括土地出让金）必须要占到总投资的百分之二十五以上，才能进行土地使用权转让。这个要求是因为政府怕土地的使用权人进行土地倒卖。

　　这种出让方式的优点是不涉及债权债务，可直接开发，因为这个土地是直接从原出让人的手里买过来的，相当于主体直接发生了变更，那么就不涉及原来主体的债权债务，相对来讲风险可控一些，而且可以拿来直接开发。

　　缺点的话就是转让税费高（增值税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加。

　　（2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。

　　这种方式主要是通过联合组建项目公司，通过收购对方股权或者增资扩股的形式，最终获得项目公司一定比例的股权，火狐电竞从而间接实现项目土地的获取。

　　一种情况下是新设立一个公司来合作开发，强强联合，共享资源。新设立一个项目公司进行开发的话，这种方式的话就基本是不存在债权债务的问题。

　　A. 第一个是公司治理方面，就说咱们新设立的公司由谁来操盘，董事会以及管理层来如何来确定，也就是说谁说了算的问题。

　　B. 第二部分的话就是资金管理，就咱们的开发资金如何来解决，销售资金如何来处理啊？就是说大家各自要投多少钱的问题。

　　C. 第三个就利润分配就利润咱们什么时候来分配，以及分配的比例是如何的。也就是怎么来分钱的问题。

　　另一种情况下就是不去新设立一个公司合作开发，在已有项目公司的基础上进行开发，那么这就涉及到已有项目公司的股权的获取。

　　b. 第二种是增资扩股，在原有项目公司的基础上再投入一部分钱，任何一方的股东都不能把钱抽走。

　　c. 第三种是吸收合并，就是说两个公司合并为一个公司，同时承继双方公司的债权和债务，并发布公告。

　　联营型合作开发，其实就是合伙型的合作开发，就是说合作的各方，一方出地，一方出钱，共同投资、共享利润、共担风险的一种横向合作开发模式。

　　这种方式合作双方不需要组建项目公司，也不用参与入股，双方仅仅是抢地签订一个联营。

　　通过一纸合约来约束对方，这种方式虽然可以避免公司的债务风险，但是它也存在很大的弊端，仅仅通过一纸协议来约束，约束力不够强，有时候会存在无名无份的风险。

　　这种模式就是开发商主要输出自身品牌及操盘能力，通过项目合作公司对项目进行建设，最后按销售额收取一定的管理费和品牌费用。