火狐电竞2022年，公司继续以习新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，不断攻坚克难，砥砺前行，取得了一定成绩。主要工作措施如下：

　　2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康发展。

　　报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确定性因素，如期完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷款降幅约60-140基点不等。

　　报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经营及管理质量。公司继续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平台“城投安石”先后中标成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平台企业组建合资平台“环海湾安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大鲍岛）项目。

　　报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目拓展及品牌输出，新拓江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，公司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。

　　报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及物业交付，并在可售物业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大中心项目2A座写字楼已于2022年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A座写字楼已于2022年下半年完成竣工验收。

　　报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了《公司章程》《公司独立董事工作制度》《公司违规问责办法（试行）》等，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费用合规专项排查、廉洁合规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手册，增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落细和管理水平的全面提升。

　　2022年国际环境复杂严峻，局部地区冲突不断，全球经济增速普遍放缓。国内在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重影响下，经济周期性下行压力明显。面对诸多超预期因素冲击，在政策对冲和经济内生韧性的双重作用下，中国经济呈现弱企稳态势。

　　零售物业方面，受国内宏观经济下行、居民消费意愿减弱等因素影响，行业整体经营难度提升。2022年全国购物中心日均客流约1.5万人次，同比下降2%，百大购物中心商铺平均租金环比跌幅扩大，市场新项目开业量降至历史新低。办公物业方面，受部分行业、企业结构性调整及降本增效策略影响，全国主要城市写字楼市场全年净吸纳量同比大幅下降，为2009年以来最低水平。重点城市的空置率持续上升，使得写字楼平均租金持续承压下行，同比跌幅约1.8%。仓储物流市场方面，2022年全国物流市场净吸纳量约482万平方米，同比下降约40.3%。分区域来看，华北地区在京津廊区域新增供应释放下净吸纳量同比上升，其余区域均不同程度有所收缩。在需求低迷和新增供应的夹击下，2022年物流市场整体租金增长有所放缓。

　　不动产投资方面，2022年市场观望情绪较浓，投资节奏明显放缓。全国商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下滑，20个重点城市的大宗交易宗数和交易额均同比明显下降。从资产类别来看，写字楼仍然是大宗交易的成交主力，此外，商务园区和仓储物流也是市场关注度较高的类别。从买家类别来看，外资投资人在上海市场仍占据主导地位，其他城市市场则以内资投资人为主。

　　不动产资产管理方面，随着房地产市场进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，头部企业扎堆入局轻资产管理业务，其管理能力和资源优势愈发凸显，在整体低迷的市场环境下，要想继续保持扩张势头，“大资管”成为行业发展的新热点。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主题。

　　公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。2022年，上海保持调控政策的连续性和稳定性，疫情后加大供应力度，加快供应节奏，推进复工复市。全市新建房屋销售面积1852.88万平方米，比上年下降1.5%。其中，住宅销售面积1561.51万平方米，增长4.8%;商办销售面积119.50万平方米，下降30.0%。

　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。目前，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。

　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。

　　3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。

　　公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。

　　公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。

　　公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。

　　在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。

　　光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中荣膺首位。光大安石于2023年3月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首；连续第七年位列“金砖价值榜-中国最具实力房地产基金TOP10”；连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022年度影响力房地产基金品牌30强”。此外，光大安石还成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的A类评级GP名单，这是该名单自2020年首次颁布以来光大安石第二次成功入选。2023年3月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运营优秀企业称号。

　　公司在管上海静安大融城荣获“金灯奖卓越运营奖”、“上海BANG年度年轻力地标”等多个奖项；光大安石虹桥中心ARTPark大融城获“上海BANG年度年轻力地标”等多个奖项；江门大融城获“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；西安大融城获“金灯奖卓越营销奖”、“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；顺德大融城获“餐饮金虎奖佛山热门商业综合体”奖项。嘉宝神马平台代建的嘉定区江桥镇地块荣获上海市住建委颁布的“2021年度市文明工地”荣誉。

　　报告期内，公司实现营业收入55.70亿元，较上年增加36.03%；实现归属于公司所有者的净利润0.58亿元，较上年下降84.12%。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　2023年，国际经济政治环境中不稳定、不确定因素依然存在，主要经济体的经济发展模式正在逐步重构，国际经济环境仍处在深刻变化过程中。

　　自2022年4季度以来，国家出台多项政策，以提振经济发展，且随着疫情管控措施的结束，各项政策的作用将逐步显现，国内宏观经济有望迎来全面复苏。

　　从不动产运营角度来看，零售物业市场在国内居民消费意愿复苏的积极带动下，预期将实现快速回暖。写字楼市场随着宏观环境向好、企业扩张信心增强，也将逐步好转，但从企业经营活动的恢复到租赁需求的转化仍需要一定的时间。仓储物流市场方面，尽管出口增长面临一定的压力，但由于此前影响物流活动的诸多负面因素得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储物流市场的复苏。

　　从不动产投资角度来看，随着宏观环境的回暖、融资环境的改善，特别是《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的实施，不动产投资将迎来更广阔的发展空间，预期不动产交易种类和规模都有望上一个新的台阶。2023年3月，国家发展和改革委员会发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国公募REITs向消费基础设施领域扩容迈出了关键一步，有利于从事百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施投资和管理的市场主体依托项目储备及运营管理优势更好构建“投、融、管、退”的不动产金融良性循环。与此同时，资本市场对不动产资产管理业务的标准化、专业化的需求也将更加凸显，主要体现在：一方面强调底层资产的运营效率，在业务创新和降本增效之间寻求平衡；另一方面需要满足资本市场的标准化管理要求，建立完善的风险管控体系和报告体系。此外，随着开发商、运营公司纷纷向“大资管”模式转型，不动产资产管理机构之间的竞争将愈加激烈。

　　公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业向新发展模式平稳过渡所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产私募基金管理及资产管理主业，发挥公司专业投资优势及不动产资产管理优势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。

　　2023年，公司将继续以习新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大确定的重大决策部署，深刻领会中央经济工作会议推动房地产业向新发展模式平稳过渡的会议精神，稳健经营、稳中求进，进一步聚焦主责主业，提升管理水平，加快转型发展，争创经济效益，努力促进公司持续健康发展。

　　把握房地产行业深度调整所带来的机遇，聚焦主责主业，坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模，把握好不动产私募投资基金试点备案政策、消费基础设施公募REITs等有利政策出台带来的市场机遇，完善不动产“大资管”业务体系。同时，发挥自身优势，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。

　　公司将以提质增效为核心，进一步调整组织结构，改进管理模式，加强内部协同，提高管理效率，增强“募投管退”全产业链的竞争优势。要抓住经济回暖、消费复苏的有利机遇，乘势而上，主动提升管理能力，确保项目经营稳定、业绩提高。

　　加强统筹兼顾，发挥专业优势，通过多种途径和方式，加大销售去化力度，积极盘活存量资产，优化公司投资结构和资产负债情况；同时，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司资金使用效率。

　　根据法律法规、规范性文件等有关要求，进一步增强全员风险防控意识，完善制度流程与权责体系。要充分发挥有关职能部门的监督作用，积极倡导关口前移，注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、风险应对、风险处置能力。

　　围绕主业发展需要，以培养年轻干部、培育复合型人才和加强人才队伍梯队建设为重点，进一步凝心铸魂，完善人才培养、选拔、使用机制，营造尊重员工劳动、鼓励员工成长、引导员工与公司共同发展的浓厚氛围，为公司持续发展奠定基础。

　　进一步加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意识，树牢红线意识、底线意识和合规意识，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。

　　预期2023年，政策环境将更加积极宽松，宏观经济将有所回暖，企业信心和居民消费意愿将有所改善，市场需求有望回升。但由于前几年各种原因未能入市的项目，可能会陆续释放，市场供应也将相应增加。在此情况下，市场竞争将更加激烈，不排除出现低价竞争等情况。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。

　　此前，由于政策层面对房地产企业融资限制以及金融机构市场偏好变化，公司面临一定的流动性压力。随着融资政策的松绑和融资市场的回暖，公司将全力把握政策窗口期，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，加强对公司有息负债监控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。

　　截至2022年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。

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