火狐电竞2021年5月20日，由亿翰智库、嘉和家业主办，格隆汇协办的第四届“2021中国不动产论坛”于深圳举办，期间“2021中国上市物业服务企业百强”研究成果正式发布。
2020年，物业板块新增18家企业登陆资本市场，上市物企迎来高质量发展阶段，全年上市物企总在管面积达42.68亿平方米。
2020年，上市物企总在管面积达42.68亿平方米，平均在管面积为1.07亿平方米。企业的在管面积平均增速和平均增量进一步提升，分别为37.9%和2930.7万平方米。在此过程中，各梯队企业采取差异化的扩张策略，加快规模拓展节奏。
头部物企在品牌美誉度和服务品质上拥有较深沉淀，扩张方式更倾向于多元化。如，
碧桂园服务：2020年新增在管面积超1亿平方米，在行业内位居第二，增速为37%。新增面积主要来自于品牌外拓和母公司供给。其中，新增合约面积中品牌拓展占比 53.3%，首次超关联房产渠道，其外拓方式开始由收并购向多元化外拓倾斜。
保利物业：2020年新增面积为9318万平方米，在行业内排在第三，增速低于行业平均，为32%。保利物业借助国企资源背景以及在公建领域树立的超强口碑，大力进行公建类物业的品牌外拓。
收并购仍是多数上市物企规模增长的主要推动力，且收并购能在短期内助力企业快速增加规模，提升市场地位。如，
融创服务：2020年新增面积达到8214万平方米，增速达155%。2020年5月7日，融创服务花费14.9亿元收购开元物业85%股权，为企业贡献约3700万平方米的在管面积，约占总新增面积的 50%。
世茂服务：2020年新增面积达7796万平方米，增速达114%，同样实现翻倍增长。2020年，世茂服务在现有管理半径内，选择细分领域和区域内的龙头标的进行收购，先后并入9家企业，约占新增合约管理面积的 70%。
随着房地产行业逐渐由增量市场转向存量市场，规模增量源于住宅物业的空间将收窄。
从2016年开始，全国商品房住宅竣工面积逐年下降；2020年，全国住宅竣工面积由2016年的39.02亿平方米下降至29.26亿平方米。
与住宅领域竞争日益激烈相比，非住宅物业具备市场规模大、集中度低、物业费均价高、收缴率高等诸多优势，逐渐成为众多物企业务布局的新领域。
2020年，上市物企在非住宅物业领域的扩张速度远高于住宅物业：上市物企在非住宅领域的面积增速高达59.6%，住宅领域的面积增速仅为28.3%，低于非住31.3个百分点，非住宅物业已成为上市物企规模争夺战场的香饽饽。
收并购业态上也出现由住宅物业向非住宅物业倾斜的趋势：2020年，物业行业共发起57起涉及物业企业的收并购事件，其中非住宅业态仅占总收并购的22.8%，为13起。
2021年1-4月，上市物企已发生23起收并购事件，其中涉及非住宅领域的收并购高达13起，占比为56.5%，非住宅业态占比大幅提升。
非住宅业态领域中，城市服务也正在成为物企发力的重点。2018年，国家层面首次提出对城市的“精细化服务”，2020年提出要“大力提升县城公共设施和服务能力”，伴随物业企业的专业服务水平和社会认可度的提升，越来越多的企业参与城市服务中。物企往往通过环卫业务切入城市服务领域，采取形式如收并购、与地方政府达成战略合作或参与政府招标等。
此外，城市服务中的老旧小区管理逐渐成为未来物企寻求规模增量的关键赛道。老旧小区的物业管理一直是缺位状态，对于物业行业来说，这是寻求规模增量的蓝海区域。
2020年上市物企总营业收入为1322.45亿元，同比增长39.7%；总净利润为186.98亿元，同比增长64.9%；平均营收为31.59亿元。其中碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活四家企业营收破100亿元。
2018-2020年，各梯队上市物企营收门槛值走高，强者恒强态势愈发明显。2020年上市物企中，TOP10和TOP20企业营收门槛值分别达46.23亿元和17.58亿元，差值为28.65亿元，而2019年的差值仅为17.46亿元，梯队差距逐渐拉大。
从行业整体收入结构来看，基础服务收入占比呈现上升趋势。根据嘉和家业统计，2020年上市物企营收中来自于物业管服务的收入占比为65%，较2019年上升2个百分点；增值服务占比为33%，和2019年持平。
主要原因在于，2020年新上市物企的业务结构多以基础物业服务为主，在增值服务上发力较小。
从四大业务收入增速来看，社区增值服务的增速最快，达54%，高于基础物业服务14个百分点。其中，弘阳服务、世茂服务、时代邻里、奥园健康、恒大物业、建业新生活、新城悦、碧桂园服务8家物企的业主增值服务收入在2020年实现超100%的增长，展现出强劲的发展潜力。
此外，近两年上市物企增值服务平均毛利率维持在30%的较高位置。由于增值服务同基础服务共享人工，如社区空间运营、物业经纪、案场等完全可以依靠现有的物管人员来提供，成本界定不清晰，这使得报表体现出来的增值服务毛利率较高。
物业企业在业主增值服务拥有多项发展优势，且在2021年1月，住建部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中，明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。未来，政策支持下社区增值服务的发展潜力将逐步释放，有望成为未来营收增长的“第二曲线、物企持续拓展业务类型
2017年至今，物业企业整体盈利能力逐年提升。2020年上市物业板块总净利润为182.0亿元，同比增长68.5%；净利润率达14.1%，其增速呈现逐年上升趋势，2020年增幅更是达到17.5%，创近四年新高。
从物企业务结构看，2020年上市物企毛利润超过半成来自物业管理服务，占总毛利润的51.0%，较2019年上升1.8个百分点；社区增值服务毛利润占比上升0.2个百分点，为22.7%；仅有非业主增值服务毛利润占比有所下降，占总毛利润的19.2%。
但是，我们也注意到，2020年社区增值服务毛利率同比下滑1.4个百分点至43.7%，是毛利率唯一下滑的业务。这主要由于企业在新业务开展过程中，前期投入较大，短期内对该业务线的利润拖累。从长期看，未来随着管理规模和规模内受众的持续扩大，且物企开展社区增值服务可以和基础物业管理服务形成协同效应，使得利润及利润率出现回升。
。其中，超大型物企成本率降幅最大，大型物企成本率则长期稳居在四大梯队企业前列，中型物企则利率水平与整体利率相对保持一致，成长型物企成本率则一直维持在71%左右，处于较低的区间。
专业机构费用的增高亦使该梯队平均成本率较高。如世茂服务、建业新生活、蓝光嘉宝服务
另一方面，企业针对成本率依旧占比较高的情况下，通过多种途径提高单位面积创收及人均创收，以达到企业经营成本的“开源节流”。
用工成本高企，成为横在物企提高盈利能力的最大阻碍。除三费支出外，企业员工成本则是压在物企头上的最大成本支出项，也是物企当前亟需解决的问题：
“开源”则是通过提高人均创收的形式，来分摊员工成本，2020年37家上市物企人均创收为18.07万元/人，较2019年的16.94万元/人提升1.14万元，这也与目前物企开展多元化创新业务的逻辑不谋而合。预计2021年，随着待上市物业企业数量的增多，板块上市费用仍然会持续拉高物业板块的费用成本；此外，在市场收并购方面，我们预测2021年上市物企的收并购数量将达到140余起，随之带来的专业费用的增加也会持续带动物业板块成本的提升。
随着上市企业数量增多，及物企大举收并购致使总资产增多，导致经营效率在一定程度降低，上市物企平均ROE连续三年走低，2020年上市物企平均ROE水平较2019年下降1.19个百分点至22.75%。通过分拆计算ROE公式，以下从销售净利率、总资产周转率及杠杆率三因素对ROE造成的影响程度进行分析。
销售净利率水平呈稳步上升态势，主要受规模扩大影响，企业收入增速加快，对应成本在科技赋能及规模效应下逐步下滑。收入提升、成本下滑，以及疫情期间企业享有税收优惠及政府补贴带来的额外收入带动2020年净利率提升至14.1%。总资产周转率方面
收并购带来的总资产增速远高于收入增速，同期的流动资金利用效率降低，综合作用下使总资产周转率下降。2020年，上市物企应收账款占流动资产及总资产的平均比例分别为16.3%和12.7%；平均应收账款周转率为7.2，平均应收账款周转天数为68.2，意味着物业行业在收取物业管理费等应收账款的平均收款期为68.2天，同比增加12.7天。应收账款的回笼直接影响企业现金流，上市物企需要加强对应收款项的管理。
行业负债率有所改善，自有资本占比持续走高，这也表明行业平均净资产收益率水平并非完全靠财务杠杆驱动，处于稳定状态。行业ROE聚合度提升
从上市物企的盈利分布图看，2020年平均净资产收益率主要集中于15%-30%
经过上述分析，可知高ROE来自于高净利润率、高资产周转率及高杠杆率；此外，企业可以通过分红或者回购等手段，以降低企业净资产来提升ROE水平。由此可知，ROE能够在一定程度上反映企业的盈利状况但仍存在一个陷阱，即企业可以依靠杠杆率或非经常性损益提升ROE，而这并不意味着企业有良好的资产运作能力。
导入ROIC（资本投入回报率）指标，ROIC采用息前税后利润和投入资本指标，能很好地规避以上两个因素扰动，用于衡量投出资金的使用效果，决定着企业的最终（未来）价值。因此结合ROE和ROIC指标，可以观察到50%以上企业的ROE和ROIC变化趋势一致，但是也有部分企业呈现高ROE、低ROIC以及低ROE、高ROIC的背离现象。
物业、融创服务等，这两家企业均为2020年新上市企业，新上市导致账面流动资金过高，企业也未在2020年进行有效的资金运营，是该类企业产生两项指标背离的主要原因。综上，随着规模的扩张，物业企业保持较高的净资产收益率并非易事。一方面，倘若企业投后管理措施不当，规模的扩张并不会带来规模效应，相反，企业的盈利能力及资产运营能力会有所下降；另一方面，企业自身的发展战略也影响着资产运营，过于多元化的日常经营反而会起到适得其反的作用。
截至2021年4月30日收盘，物业板块总市值为10081亿港元，较年初市值增长35.2%，市值的高增长也带动板块成交量的上升，2021年1-4月，板块总成交量高达2441亿港元，日均成交量高达38.9亿港元。但在资本市场上，物企呈现出分化加剧的形势，主要表现在三个方面：市值分化、日平均成交量分化、市盈率分化。
物业板块市盈率的连年走高主要是受到以下3个方面影响：2020年，物业行业在防疫过程中发挥出巨大的作用，获得社会的高度认可；叠加在疫情期间多地政府发布利好对物企的社保减免政策和政府补助措施，使得资本市场对物业板块盈利预期的提升；此外，以华润万象生活、融创服务为代表的高市盈率物企的上市也在较大程度上拉升了上市物企的平均市盈率。
在关注到11家企业估值提升的同时，更应该关注到有31家企业的估值回落。其中，招商积余、彩生活
特发服务、新大正处于同一估值区间。时代邻里、奥园健康、雅生活服务、正荣服务、建业新生活、合景悠活、中奥到家、荣万家、金融街物业、保利物业、兴业物联、世茂服务
腰部企业将会借由资本的力量完成企业的进阶，这其中也将会有部分企业掉队逐渐被资本边缘化；成长型物企长尾效应将更加凸显，在面临资本的选择时更为残酷，这需要在短时间内调整企业的发展策略、或坚定企业的发展定位，在做好差异化服务IP的同时，向资本市场交出一份高投资价值的“答卷”，才能有资格在残酷的资本市场占有一席之地。五、服务品质
2020年6月至今，多家物企升级服务品牌，聚焦服务品质，以此提升客户满意度和企业在行业中的竞争力。在此大背景下，上市物企在拓展规模、开展多元业务、增强盈利能力的同时，坚守服务本质，更秉持服务居民美好生活的愿景。
信息技术为业主提供高质服务。据嘉和家业统计，2020年共有23家物企拟将上市募集所得款项用于数字化以及智慧社区管理建设中，该部分资金占总所得款项的13.7%，仅次于用于收并购以扩规模的资金比例。
碧桂园服务作为行业内较早一批加码智慧科技服务的物业企业，推出了行业内首个基于“AI+物联网技术”的产品体系——天石云平台，用于打造人性+科技的柔性智慧化服务。3、 强化品牌建设
截至2021年5月14日，已交表待上市企业为19家，其中近一半的企业在上市前或上市过程中进行品牌焕新这一重要举措。
康桥悦生活”、中梁现代服务更新为“中梁百悦智佳服务”，以突出服务品质。子品牌进行品牌延展，布局细分市场领域
商业运营、城市服务及社区增值服务成为物企重要布局领域，为突出这些领域品牌形象，多数物企选择发布相对应的子品牌，推进企业进行品牌外拓。
雅生活服务更新为“雅生活智慧城市服务”，世茂服务推出新生活品牌“SUNIT世集”等。整合全域品牌矩阵，输出统一品牌形象
随着企业服务边界拓宽、收并购力度加大以及多元增值服务纳入企业战略，企业亟需强化品牌协同，整合集团及自身多个子品牌。
企业社会责任是指企业在其商业运作里对其利害关系人应负的责任。我国的物业管理行业经过40年的发展，已成为推动国民经济发展、增加就业的重要行业，物企在积极肩负起履行社会责任的使命。概括来看，物企承担社会责任主要包含解决社会就业、环境保护、及承担法定责任三个方面。
物企积极响应国家对于生态和环境保护的号召，重视自身在运营中可能对自然环境所产生的负面影响，在绿色管理体系、绿色环境管理等方面持续探索实践，努力推动人与自然的和谐共生。 同时，开展高效的能源
鼓励物业行业深度参与到城市服务与管理运营工作中，从法律意义上明确物业服务在权责界限，能有效避免以往所有社区内服务不明确情况下所有问题都归为物业的无奈处境；
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